リノベーションマンションという選択

リノベーションマンションのススメ！

東京都内の新築マンションの平均価格が1億を超えたりしてますけど、

福岡の新築マンションの価格も高騰を続けています。

福岡市中央区の新築マンションの平均坪単価ですが、

2007年のリーマンショックから下がり続け

2011年は＠150万まで下がります。

しかし、

2015年には＠196万円
2016年には＠247万円

そして

2022年には＠310万円！まで上がりました！

この場合、単純計算で広さと価格はこのようになります。

85㎡＝約7985万円
75㎡＝約7045万円
65㎡＝約6106万円
55㎡＝約5166万円
35㎡＝約3287万円

綺麗な新築マンションが欲しいけど、買うの無理！ってなりますよね。

その時におすすめなのが、

築年数の古い物件を購入して、内部を自分好みの新築にしてしまう手法です。

いわゆるリノベーションマンションですね。

中古マンションの安さというメリットと

新築マンションの新しさというメリットを併せ持つ

リノベーションマンションですが、

全体的に、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか？

じっくり見ていきましょう！

リノベーションのマンションのメリットとデメリット

リノベーションマンションのメリットとデメリットをまとめてみました。

メリット

1. 新築マンションより安く購入できる
2. 希望のエリアに住むことができる
3. 自分好みに間取りや設備などを選ぶことができる
4. 資産価値が新築より下がらない
5. マンションの管理状況を確認できる

などが挙げられます。

１、新築マンションより安く購入できる

これは、分かりますよね！
ただ、最近の築浅の物件は、中古価格の方が高くなっている可能性があります。
築15年以上前の物件を探してみましょう。

２、希望のエリアに住むことができる

中古マンションの方が、新築マンションより、希望のエリアでより多く供給されています。
新築マンションは、福岡都市圏で年間70〜80棟前後の供給しかありません。
お住まいの小学校区で新築マンションが供給されるのを待っていても、
全く供給されない！なんていうのは、よくあることです。

３、自分好みに間取りや設備などを選ぶことができる

これが、リノベーションマンションの最大のメリットと言えます。
リビングを広くしたい！収納を充実させたい！キッチンはオープンで！などなど
あなた好みに仕上げることができます。
やりすぎると予算オーバーになりますので、ご注意ください笑

４、資産価値が新築より下がらない

気づいていない人が多いですが、中古マンションを購入した方が資産価値は下がりにくいです！
びっくりしました？単純な理屈なんですが、
新築マンションは、購入してからの下落率が1番高くなります。
築10年目から20年目の下落幅は緩やかで、
20年目以降の下落率は、ほぼ平行に近いカタチになっていきます。
当たり前ですよね。
どんなマンションでも、０円になることはありませんからね。
そのため、中古マンションを買った方が、マンションの資産価値は下がりにくいのです。

５、マンションの管理状況を確認できる

マンションの管理は、本当に大事です！
共用部のゴミや清掃状況のチェックはもとより、郵便受けや掲示板の案内などをチェック！
管理規約や使用細則もチェックしておくと良いでしょう。
また、売主から上下両隣の住人情報、トラブルの有無など聞けたら、良いですね。

デメリット

1. 打ち合わせが面倒
2. 購入から入居までに時間がかかる
3. 玄関扉やサッシは変えられない
4. 水回りが動かせない
5. 選んではいけないマンションがある

などが挙げられます。

１、打ち合わせが面倒

自分好みに間取りや設備を変更できるのですが、打ち合わせは面倒です。
また、物件購入の段取り、リノベの打ち合わせ、ローン手続き、入居スケジュールなど
1人でやるには、大変な作業になります。

２、購入から入居までに時間がかかる

リノベーションの期間があるため、購入から入居まで時間がかかります。
リノベーション工事も入居予定マンションの管理規則に沿って工事しなくてはいけないため
スケジュールが長期化することもあります。
余裕を持ってスケジューリングしてください。

３、玄関扉やサッシは変えられない

玄関扉やサッシは、共用部になるため変更することはできません。
特にサッシは防音性の断熱性能に関わってきます。
充分認識した上で、物件の購入を検討してください。

４、水回りが動かせない物件がある

PS=パイプスペースというものがマンションの躯体内に通っています。
このPSは動かすことができまず、PSを中心に水回りが設置されます。
スラブ上配管で、パイプに十分な勾配を設けられるなら、水回りを動かすことができます。
1970年代のマンションでは、スラブ下配管のマンションがあり、動かせないケースがあります。
また、管理規約でNGの場合や
水まわりの壁がコンクリートブロックでできている場合もNGになります。
動かせるからと言って、寝室の真上に浴室を持ってくるとクレームの対象になりますので、注意が必要です。

５、選んではいけないマンションがある

色々ありますが、耐震基準と配管だけは気をつけましょう。
耐震基準は、1981年5月以降に建築確認をとった物件であれば、
新耐震基準であり大丈夫です。
それと、コンクリート内に配管を通しているマンションで水トラブルが多く発生しています。
水漏れした場合、修理が高額になり、費用を専有者が支払う可能性もあるため、おすすめしません。

リノベーション済みマンションは購入していいの？

最近福岡でも、リノベーション済みマンションが多く供給されています。

とは言っても、元の間取りを変えずに設備を新しくして、床と壁紙を変えたものが大半ですが。。。

そのため、希望の間取りでないことが多いと思われますが、

実際に見て気に入ったなら購入しても大丈夫だと思います！

リノベーション済みマンションには

• ローンをはじめ手続きが楽
• すぐに入居できる
• 実際のお部屋を確認できる

などのメリットがあります。

ただ、賃貸マンションで暮らしていた人は、一度新築マンションの設備を見学に行って

現状の新築マンションの設備レベルを分かった上で、購入する方が良いと思います。

リノベーションのコストを抑えるために、設備レベルを下げていることは十分に考えられます。

買った後で、後悔しないためにも最新の設備を見ておいてください！

中古マンションをリノベーションするには

さて、新築マンションは高いし、中古マンションを購入してリノベーションをしてみたいと思った方

どうすれば良いの？ってなりますよね。

まず、中古マンション探し、希望エリアで希望の広さのマンションを探せば良いのですが、

「リノベーションの予算をどれくらい考えて、探せば良いのかわからない」ってなりますよね。

リノベーションの㎡単価は、10〜20万円と考えておけば大丈夫だと思われます。

なので、80㎡のマンションだと、80㎡×20万円=1600万円をMAX予算として物件を探しましょう。

選ぶ素材や設備によって、安くなったり高くなったりします。

あくまで目安としてお考えください。

で、自分でマンションを探しても良いのですが、ようやく探し当てたマンションが

上記デメリットで説明したようにリノベが厳しいマンションだと目も当てられません。

希望を伝えて、プロにお願いするのが良いと思います。

さらに言えば、リノベの打ち合わせ、ローン、入居スケジュールまで

全てワンストップで相談できるプロだと、なお良いですね！

福岡マンションWEBで、住宅無料相談をして頂ければ、

おすすめのプロをご紹介します。

お気軽にお申し込みください！