グランドパレス博多板付テラス

AI評価：B+🟡★★☆

世帯年収600万円台〜1,100万円台のファミリー層で、板付エリア（バス「新屋」バス停徒歩2分を生活の起点とする第一種住居地域）を検討している場合に、選びやすいポジションの物件です。

駐車場設置率153.8％や全邸南東向き、ルーフバルコニー付プラン、1階専用テラス兼駐車場2台付プランといった戸建て志向のファミリーにも響く商品企画が、駅徒歩圏ではない立地の前提を補う価値になっています。落ち着いた住宅地としての暮らしやすさと広めの住戸構成も、価格とのバランスを取りやすい要素です。

この価格帯であれば、より駅近立地を重視するエリアを選ぶケースも想定されるため、エリア選択の意図が分かれるポジションにあります。

評価日：2026年7月28日

この物件のポイント

駐車場設置率153.8％という数字は、39戸という総戸数に対して59台分の駐車場が用意されていることを意味し、集合住宅としては明らかに希少な水準です。

通常は1世帯1台分の確保に留まる物件も多い中、本物件では平面21区画・平面縦列15区画・平面専用庭3区画・EV急速充電専用1区画・来客用1区画と多様な区画タイプが揃い、複数台所有や来客の多い世帯にとっても余裕を持って選べる計画です。1階には専用テラス兼駐車場2台付プランも用意されており、戸建てのような暮らし方を求める世帯にとって独自性の高い選択肢になっています。

9階から12階にはルーフバルコニー付プランが設定されており、階数を活かした豊かな見晴らしを日常的に楽しめる住戸です。二方接道の敷地と全邸南東向きという配置は、採光と通風の面で暮らしやすさを支える基本設計になっています。

立地の考え方

所在地：福岡県福岡市博多区板付 最寄り：西鉄バス「新屋」バス停 徒歩2分（JR鹿児島本線「笹原」駅 自転車7分・西鉄天神大牟田線「井尻」駅 自転車8分）

第一種住居地域という落ち着いた住環境に位置し、JR笹原駅・西鉄井尻駅とも自転車利用が前提となる立地です。「新屋」バス停から「博多バスターミナル」まで約30分、福岡都市高速「板付」出入口まで車で6分という条件から、日常的にはバスや車を中心とした移動が現実的な立地といえます。

周辺には大和町公園・板付北公園・板付中公園・板付西公園・隅田公園と5つの公園が徒歩4分〜6分圏に点在し、自然を身近に感じられる住環境です。セブン-イレブン博多板付5丁目店が徒歩4分、ドラッグストアコスモス板付店とマルキョウ板付店が徒歩8分と近く、三井ショッピングパークららぽーと福岡・博多ミスト・フォレオ博多も車6分〜7分と、大型商業施設への足回りも確保されています。板付北小学校も徒歩11分にあり、子育て世帯にとって生活動線を組み立てやすいエリアです。

交通利便性という観点では前提条件が大きく、駅徒歩圏での生活を重視する場合には、この点を理解したうえで検討したい立地です。

建物・プランの特徴

鉄筋コンクリート造・地上12階建て、総戸数39戸という規模で、専有面積65.25㎡〜113.49㎡・全戸3LDKというファミリー向けの構成です。

キッチンには浄水機能付きハンドシャワー水栓と食器洗い乾燥機を備え、ユーティリティシンクEとオールスライド収納の組み合わせで、家事動線を意識した設計になっています。ECOジョーズと一括受電システム「BBIQ電力」の採用により、光熱費への配慮もされた計画です。室内物干しと24時間換気システムを備え、天候に左右されにくい洗濯動線を確保しています。

T2サッシ・ペアガラス・LL-40等級相当の二重床構造と二重天井を採用し、断熱性と遮音性の両面に配慮した設計です。IoT SMART LIFEやシェアリングサービスといった仕組みも用意されており、必要な時に必要なアイテムを借りられるという柔軟な暮らし方に対応しています。ZEH-M Orientedの認定も受けており、省エネ性能を重視する層にも訴求できる仕様です。

価格の捉え方

この物件は専有面積約65.25㎡〜113.49㎡、価格帯は約3,920万円〜7,690万円です。最多価格帯は4,200万円台・4,300万円台と、比較的購入しやすい価格帯に住戸が集中しています。

この価格帯を月額に換算すると、住宅ローンに加え管理費・修繕積立金を含めて、月々の支払いは約10.2万円〜20.1万円程度が目安となります。駐車場設置率は153.8％と非常に高く、月額使用料は0円〜10,000円と区画によって幅があるため、月々の負担には駐車場代も含めて捉えていただきつつ、具体的な区画ごとの金額は別途ご確認いただく前提です。

想定される年収帯としては、概ね600万円台〜1,100万円台が一つの目安となります。世帯年収での検討や頭金の有無によって、実際の負担感は前後します。

バス利用が前提となる立地条件を踏まえると、この価格水準は概ね市場水準に収まっていると捉えられ、駐車場設置率153.8％や100㎡超住戸、ルーフバルコニー付プランといった建物全体の商品性を含めて見ると、納得感のある価格設定といえます。下限住戸である65.25㎡はコンパクトファミリーの入り口として、上限住戸である113.49㎡は広さを重視するファミリー層の現実的な選択肢として位置づけられます。

※掲載の価格・条件は2026年7月28日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは金利1.2％・50年ローンを前提とした概算です
※年収の住宅負担率は22％で設定しています。
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります

向いている人・向かない人

向いている人
・車を日常的に利用するファミリー
・駐車場の確保を重視する方
・広めの住戸や個性的なプランを希望する方
・落ち着いた住環境で暮らしたい方

向かない人
・駅徒歩中心の生活を希望する方
・電車通勤を最優先する方
・都心へのアクセス時間を重視する方

物件カルテ

所在地	福岡県福岡市博多区板付五丁目11番4
交通	西鉄バス「新屋」バス停 徒歩2分（JR「笹原」駅・西鉄「井尻」駅 自転車7分〜8分）
総戸数	39戸
専有面積	65.25㎡〜113.49㎡
間取り	3LDK
価格帯	3,920万円〜7,690万円
駐車場設置率	41区画59台（約153.8％）
長期優良住宅	確認中
ZEH-M	〇
免震構造	確認中
制震構造	確認中
内廊下	確認中
ディスポーザー	確認中
各階ゴミ置場	確認中
100㎡超住戸	〇
共用施設	来客用駐車場・EV急速充電専用スペース・サブエントランス・ペット足洗い場・シェアリングサービス
その他月額費用	バイク置場使用料1,000円、駐輪場使用料0円、ルーフバルコニー使用料500円〜800円、専用テラス兼駐車スペース使用料10,000円〜12,000円

まとめ

駐車場設置率153.8％という数字に象徴されるように、グランドパレス博多板付テラスは商品企画の充実度で選ばれるレジデンスです。全邸南東向き、ルーフバルコニー付プラン、1階専用テラス兼駐車場2台付プランといった多彩な選択肢は、戸建てとマンションを比較検討するファミリーにとっても魅力的な内容になっています。

一方で、駅徒歩圏ではなくバス・自転車移動が前提となる立地であり、板付エリアという交通利便性の前提を理解したうえでの検討が求められます。立地だけで判断するのではなく、住まい全体の使いやすさや商品性にどこまで価値を見出せるかが選択の分かれ目になるでしょう。

車中心の暮らしと広めの3LDK、そして駐車場の余裕を重視するファミリー世帯にとって、一度候補に入れてみる価値のあるレジデンスです。