AI評価：A 🟢★★★
世帯年収950万円台〜1,650万円台程度のファミリー層で、大濠公園駅・唐人町駅（ともに徒歩7分、天神まで地下鉄で約4分）を生活圏として検討している場合、都心アクセスと大濠公園の住環境を両立できる住まいとして成立しやすいポジションにあります。
104戸という一定のスケール感を持ちながら、大濠公園徒歩5分という立地価値を備えている点が評価の中心です。専有面積は61.90㎡〜92.25㎡と幅があり、70〜80㎡台の3LDKを主力とした構成のため、都心で長く暮らすことを前提としたファミリー層にとって、納得感のある選択肢と言えるでしょう。
この価格帯・年収層であれば、より都心中心部の物件を選ぶケースも想定されるため、大濠公園という住環境価値とアドレスのどちらを優先するかで選択が分かれるポジションにあります。
評価日：2026年7月21日
この物件のポイント
大濠公園徒歩5分という住環境を、104戸という一定のスケールを持つレジデンスで実現している点が、この物件の軸になっています。
福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅・「唐人町」駅がともに徒歩7分で利用でき、天神・博多・福岡空港へダイレクトにアクセスできるため、通勤や外出の負担を抑えられます。大濠公園の水辺環境を徒歩5分で日常的に利用できることも、都心に住みながら自然を身近に感じられる大きな魅力です。
共用部にはラウンジが設けられており、来客時やちょっとした作業スペースとして活用できます。各住戸には防災備蓄倉庫（トランクルーム）が備わっており、いざという時の備えを住戸内で確保できる点も安心材料です。
ZEH-M Orientedにも対応しており、断熱性能や省エネ性能といった住宅の基本性能をしっかり押さえた計画になっています。
立地の考え方
所在地：福岡県福岡市中央区荒戸 最寄り：福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅 徒歩7分 / 「唐人町」駅 徒歩7分
大濠公園駅・唐人町駅の2駅を利用できる立地で、天神・博多・福岡空港へは地下鉄空港線でダイレクトにアクセスできます。大濠公園までは徒歩5分と、都心にいながら水辺と緑を日常的に取り込める環境です。
駅までは7分とやや距離がありますが、2路線的に利用できる駅選択の柔軟性と、大濠公園という住環境の価値を踏まえると、都心居住とゆとりある住環境の両方を求める層にとってバランスの良い立地と言えます。
建物・プランの特徴
総戸数104戸、地上14階建てで、大規模物件らしくラウンジを共用部に備えたレジデンスです。
専有面積は61.90㎡〜92.25㎡、間取りは2LDK・3LDKで構成され、主力は70〜80㎡台の3LDKです。極端な個性を打ち出すというより、都心で長く暮らすファミリー層が選びやすいバランス型の計画になっています。
各住戸に備わる防災備蓄倉庫（トランクルーム）は、限られた収納スペースの中で防災用品をまとめて保管できる実用的な設備です。ZEH-M Orientedへの対応も、これからの新築マンションに求められる省エネ性能を押さえた設計といえます。
駐車場は機械式65台・平置14台の計79台で、設置率は約76%です。都心立地のため車への依存度は比較的低い一方、駐車場をご利用の場合は月額14,000円〜34,000円程度を別途考慮しておく必要があります。
価格の捉え方
この物件は専有面積約61.90㎡〜92.25㎡、価格帯は約7,990万円〜13,590万円。
現在の販売住戸ベースで見ると、坪単価としては約425万円〜485万円程度の水準となります。
この価格帯を月額に換算すると、住宅ローンに加え管理費・修繕積立金を含めて、月々の支払いは約18.2万円〜31.0万円程度が目安となります。駐車場をご利用の場合は、別途駐車場代（月額14,000円〜34,000円程度）を考慮する必要があります。
想定される年収帯としては、概ね950万円台〜1,650万円台が一つの目安となります。
世帯年収で検討するケースや、頭金を入れることで月々の負担を抑えることもできるため、検討可能ラインは個々の条件によって前後します。
下限住戸である7,990万円・61㎡台の住戸は、大濠公園生活圏への住み替えを検討する都心勤務のファミリー層に、上限住戸である13,590万円・92㎡台の住戸は、立地価値とゆとりある住戸面積の両方を重視する層にとって現実的な選択肢になると考えられます。
※掲載の価格・条件は2026年7月21日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは金利1.2％・50年ローンを前提とした概算です
※年収の住宅負担率は22％で設定しています。
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります
向いている人・向かない人
向いている人
・大濠公園を日常生活に取り入れたい人
・都心アクセスと住環境を両立したい人
・長く住むことを前提に立地を重視する人
・70〜80㎡台のファミリー向け3LDKを探している人
向かない人
・価格を最優先に住まいを選びたい人
・郊外でより広い住戸を希望する人
・駅からの近さを最優先したい人
物件カルテ
| 所在地 | 福岡県福岡市中央区荒戸3丁目104-1（地番） |
| 交通 | 福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅徒歩7分・「唐人町」駅徒歩7分 |
| 総戸数 | 104戸 |
| 専有面積 | 61.90㎡〜92.25㎡ |
| 間取り | 2LDK・3LDK |
| 価格帯 | 7,990万円〜13,590万円 |
| 駐車場設置率 | 約76％ |
| 管理費 | 13,370円〜19,930円 |
| 修繕積立金 | 12,750円〜19,000円 |
| 駐車場代 | 14,000円〜34,000円 |
| 長期優良住宅 | 確認中 |
| ZEH-M | 〇（ZEH-M Oriented） |
| 免震構造 | 確認中 |
| 制震構造 | 確認中 |
| 内廊下 | 確認中 |
| ディスポーザー | 確認中 |
| 各階ゴミ置場 | 確認中 |
| 100㎡超住戸 | × |
| 共用施設 | ラウンジ |
| その他月額費用 | なし |
まとめ
大濠公園生活圏という希少性の高い立地を活かしながら、実需層が選びやすいバランスに仕上げられた一棟と評価できます。
パークホームズ大濠公園ミッドは、大濠公園徒歩5分という住環境と、104戸というスケール感、そしてZEH-M Orientedという基本性能を兼ね備えたレジデンスです。突出した個性を前面に出すのではなく、都心で長く暮らすファミリー層が選びやすい完成度の高さに価値がある物件です。
大濠公園を日常に取り込みながら、パークホームズ大濠公園ミッドはこれからの暮らしを、都心の利便性と落ち着いた住環境が両立するものに変えてくれることでしょう。
