東京湾岸エリアのマンション市場に変化の兆しが見え始めています。
湾岸タワマン市場が転換点へ 在庫急増の背景にある「実需回帰」のポジティブな兆候
上記NEWSによれば、
これまで価格上昇を牽引してきた投資家や富裕層の需要が一巡し、中古マンションの在庫が増加しているとのことです。
もちろん、価格が大きく下落しているわけではありません。
ただ、
「買えば上がる」
という時代から、
「本当にその価格で売れるのか」
を見極める時代に変わりつつあるようにも見えます。
東京湾岸で起きていること
東京湾岸エリアでは、ここ数年でマンション価格が大きく上昇しました。
背景には、
・投資マネーの流入
・海外資本
・富裕層需要
・セカンドハウス需要
などがあります。
その結果、本来そのエリアに住みたい人だけでは説明できない価格帯まで上昇しました。
しかし最近は、
・中古在庫の増加
・販売期間の長期化
・価格交渉の増加
なども見られ始めています。
つまり、
「次の投資家が買ってくれる」
という流れが少しずつ変化し始めているのかもしれません。
福岡でも似た構図はある
福岡のマンション市場を見ていても、似たような構図を感じることがあります。
特に中央区のマンションです。
もちろん実際に住む方もいますが、それだけでは説明しづらい価格帯の物件も増えています。
投資目的や資産保全、セカンドハウス需要などが価格を支えている側面もあるでしょう。
実際、
「福岡はこれからも伸びる」
という期待感が価格形成に大きく影響しているようにも見えます。
本当に重要なのは“次の買い手”
投資市場は、
投資家A
↓
投資家B
↓
投資家C
という流れが続く限り価格が維持され、上昇していきます。
しかし、その流れが止まった時に何が起きるのでしょうか。
最後に残るのは実需です。
つまり、
「実際に住みたい人が、その価格で買うかどうか」
が問われることになります。
東京湾岸で起きている変化も、本質的には価格下落ではなく、
「買い手が変わり始めている」
という話なのかもしれません。
福岡市場はまだ強い
とはいえ、現時点で福岡市場に大きな変調は見られません。
中古在庫が急増しているという話も聞きませんし、人気エリアのマンションは依然として高い需要があります。
また、
・福岡市への人口流入
・天神ビッグバン
・企業進出
・再開発
なども続いています。
その意味では、福岡市場はまだ強いと言えるでしょう。
今後注目したいのは中古在庫
個人的に価格そのものより気になるのは、中古在庫の動きです。
在庫が増えなければ市場は強いままです。
逆に在庫が増え始めれば、それは需要の変化を示すサインかもしれません。
東京湾岸で起きていることが、数年後の福岡で起きないとは言い切れません。
福岡はどこまで上がり続けるのか
福岡のマンション価格はここ数年で大きく上昇しました。
背景には人口流入や再開発だけでなく、
「福岡への期待」
そのものがあります。
しかし、どんな市場でも価格を支えるのは最終的には買い手です。
投資家やセカンドハウス需要が価格を押し上げる局面はあっても、その流れが永遠に続くとは限りません。
東京湾岸で起きている変化は、福岡にとっても決して他人事ではないように思います。
今後の福岡市場を見る上で、
「価格がいくらになったか」
よりも、
「誰が買っているのか」
に注目した方が面白いのかもしれません。
