アルファステイツ博多サウス

AI評価：B+🟡★★☆

世帯年収600万円台〜850万円台の子育てファミリー層で、東那珂エリア（フォレオ博多やららぽーと福岡など大型商業施設を生活圏とする立地）を検討している場合に、選びやすいポジションの物件です。

全戸南東向き・全区画平面駐車場・ZEH-M＋低炭素仕様といった実用性の高い商品企画が、駅徒歩圏ではない立地の前提を補う価値になっています。フォレオ博多やコマーシャルモール博多、ららぽーと福岡といった大型商業施設が身近に揃う生活利便性も、価格に見合う価値を実感できる裏付けです。

この価格帯であれば、より駅近立地を重視するエリアを選ぶケースも想定されるため、エリア選択の意図が分かれるポジションにあります。

評価日：2026年7月28日

この物件のポイント

全戸南東向きという住戸配置は、63戸という規模の中で日当たりの均質性を確保しようとする計画意図の表れです。

歩車分離動線が採用されているため、敷地内で人と車の動きが交わりにくく、子どもがいる世帯にとって安心感のある住環境になっています。全区画平面駐車場67台という構成は、機械式駐車場のような出し入れの手間がなく、車を複数台所有する世帯にとっても使い勝手のよい計画です。

生活利便施設はセブン-イレブン博多東那珂3丁目店が徒歩4分、フォレオ博多が徒歩7分、ルミエール東那珂店が徒歩7分と近く、コマーシャルモール博多も徒歩13分、ららぽーと福岡も自転車7分と、大型商業施設を日常使いできる環境が揃っています。徒歩4分の東那珂公園も、日々の散歩や気分転換の場として取り入れやすい存在です。

立地の考え方

所在地：福岡県福岡市博多区東那珂最寄り：西鉄バス「東那珂」バス停徒歩7分（JR鹿児島本線「竹下」駅東口徒歩17分）

竹下駅までは徒歩17分と歩いての利用も可能な範囲ですが、日常的にはバスや車を中心とした移動が現実的な立地です。JR博多駅までは自転車13分＋徒歩2分、都市高速まで車で3分という位置づけは、自転車や車での移動を前提とする層にとっては扱いやすいポイントになります。

一方で、フォレオ博多・コマーシャルモール博多・ららぽーと福岡といった大型商業施設が身近に揃っている点は、この立地の明確な強みです。買い物や外食、休日のレジャーまで生活圏内で完結しやすく、日常の利便性という観点では高い評価ができるエリアといえます。福岡空港にも程近く、出張や旅行の機会が多い世帯にとってもメリットのある位置づけです。

交通利便性という観点では前提条件が大きく、駅徒歩圏での生活を重視する場合には、この点を理解したうえで検討したい立地です。

建物・プランの特徴

鉄筋コンクリート造・地上10階建て、総戸数63戸という規模で、専有面積57.07㎡〜73.80㎡・2LDK、3LDKを中心としたファミリー向けの構成です。

キッチンには食器洗い乾燥機と浄水機能付ハンドシャワー水栓を備え、オールスライド収納によって細かい持ち物まで整理しやすい仕様になっています。超節水ECO5トイレとエコジョーズの採用により、日々の水道光熱費への配慮もされた計画です。複層ガラスと耐震構造玄関枠により、断熱性と地震時の避難経路確保という両面に配慮されています。

セキュリティ面ではTebra FACE顔認証システムとTebraキー、24時間セキュリティシステムを採用し、共働き世帯や子育て世帯にとって安心感のある管理体制です。ZEH-M＋低炭素仕様の採用により、断熱・省エネ性能を重視する層にも訴求できる仕様になっています。

価格の捉え方

この物件は専有面積約57.07㎡〜73.80㎡、価格帯は約4,080万円〜5,980万円です。

この価格帯を月額に換算すると、住宅ローンに加え管理費・修繕積立金を含めて、月々の支払いは約10.6万円〜15.6万円程度が目安となります。駐車場設置率は約106％と高く、月額使用料は0円〜12,000円と区画によって幅があるため、月々の負担には駐車場代も含めて捉えていただきつつ、具体的な区画ごとの金額は別途ご確認いただく前提です。

想定される年収帯としては、概ね600万円台〜850万円台が一つの目安となります。世帯年収での検討や頭金の有無によって、実際の負担感は前後します。

交通利便性が限定的な立地条件を踏まえると、この価格水準はやや高めの印象を持たれる場合もありますが、全区画平面駐車場やZEH-M＋低炭素仕様、大型商業施設が身近に揃う生活利便性を含めて捉えると、暮らしやすさを重視する層にとって検討しやすい価格帯といえます。下限住戸である57.07㎡はコンパクトファミリーの入り口として、上限住戸である73.80㎡はゆとりを求めるファミリー層の現実的な選択肢として位置づけられます。

※掲載の価格・条件は2026年7月28日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは金利1.2％・50年ローンを前提とした概算です
※年収の住宅負担率は22％で設定しています。
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります

向いている人・向かない人

向いている人
・車中心の生活を送るファミリー
・大型商業施設を身近に利用したい方
・平面駐車場や住まいの実用性を重視する方
・ZEH-M対応など建物性能を重視する方

向かない人
・駅徒歩中心の生活を希望する方
・電車通勤を最優先する方
・立地と価格のバランスを重視して比較したい方

物件カルテ

所在地	福岡県福岡市博多区東那珂3丁目167番1
交通	西鉄バス「東那珂」バス停徒歩7分（JR鹿児島本線「竹下」駅東口徒歩17分）
総戸数	63戸
専有面積	57.07㎡〜73.80㎡
間取り	2LDK・3LDK
価格帯	4,080万円〜5,980万円
駐車場設置率	67台・全区画平面駐車場（約106％）
長期優良住宅	確認中
ZEH-M	〇
免震構造	確認中
制震構造	確認中
内廊下	確認中
ディスポーザー	確認中
各階ゴミ置場	確認中
100㎡超住戸	確認中
共用施設	確認中
その他月額費用	災害積立金300円（月額）