AI評価：B+🟡★★☆
世帯年収500万円台後半〜900万円台前後のDINKS〜ファミリー層で、天神約13分・博多約16分の都心アクセスを生活圏として検討できる場合、価格とアクセスのバランスを取りやすい物件です。
3,000万円台後半から検討できる価格帯に加え、70㎡台3LDKまで用意されているため、都心近接エリアの中では比較的現実的に検討しやすい構成となっています。
一方で、箱崎ふ頭エリアという立地特性や駐車場設置率約64％という前提があるため、駅利用と車利用を組み合わせながら、再開発期待も含めて選びたいバランス型のポジションです。
評価日：2026年05月08日
この物件のポイント
都心アクセスと再開発期待を、比較的現実的な価格帯で検討しやすいマンションです。
地下鉄利用で天神約13分・博多約16分というアクセスを持ちながら、50㎡台2LDKで3,000万円台後半から検討できる点は大きな特徴です。
また、九州大学箱崎キャンパス跡地再開発エリア生活圏という将来性もあり、現在の利便性だけでなく、今後の街の変化も含めて検討したい人に向いています。
一方で、駅徒歩10分・車利用前提が一部ある立地のため、完成された都心生活というより、“価格と将来性のバランス”を重視する人に合いやすい物件です。
立地の考え方
所在地：福岡県福岡市東区箱崎ふ頭三丁目
最寄り：地下鉄箱崎線・西鉄貝塚線「貝塚」駅 徒歩10分
箱崎ふ頭エリアという立地のため、単純な駅距離だけではなく、車利用や再開発期待を含めて判断したいエリアです。
地下鉄利用で天神約13分・博多約16分という都心アクセスは十分評価しやすく、高速道路の貝塚出入口約2分、福岡空港へ車約10分という交通利便性も持っています。
また、九州大学箱崎キャンパス跡地再開発エリア生活圏であり、今後の街の変化を期待して検討する層とも相性があります。
一方で、箱崎ふ頭エリアらしく、現在の生活利便性は事前確認が必要です。
「駅徒歩5分以内の完成型都心立地」というより、都心アクセスと将来性をどう評価するかで見え方が変わる立地と言えます。
建物・プランの特徴
総戸数65戸、地上14階建の都市型レジデンスで、50㎡台2LDKから70㎡台3LDKまでを揃えた実需型の構成です。
DINKS向けだけではなく、70㎡台3LDKによってコンパクトファミリーまで検討しやすい点が特徴です。
一方で、90㎡超の大型住戸中心ではないため、“広さ重視”というより、都心近接と価格バランスを優先する層に合いやすい構成となっています。
東向き中心の配棟で、緑道側の開放感を意識している点も特徴です。
歩車分離設計も採用されており、都市型マンションとしての日常動線にも配慮されています。
また、宅配ボックスや食配ラボ、クリーニング依頼サービスなど、日々の負担を軽減しやすい生活支援サービスも充実しています。
単なる設備追加ではなく、“忙しい日常を回しやすくする”方向性が見える仕様です。
価格の捉え方
この物件は専有面積約50.04㎡〜70.09㎡、価格帯は約3,590万円〜5,490万円です。
現在の販売住戸ベースで見ると、坪単価としては約237万円〜259万円程度の水準となります。
この価格帯を月額に換算すると、住宅ローンに加え管理費・修繕積立金を含めて、月々の支払いは約8.8万円〜13.3万円程度が目安となります。
駐車場を利用する場合は、別途月額3,000円〜16,000円程度を考慮したい水準です。
想定される年収帯としては、概ね500万円台後半〜900万円台前後が一つの目安となります。
世帯年収で検討するケースや、頭金を入れることで月々の負担を抑えることもできるため、検討可能ラインは個々の条件によって前後します。
下限帯の50㎡台2LDKは、3,000万円台後半から都心アクセス重視で検討したいDINKS層に合いやすい価格帯です。
一方、70㎡台3LDKは、都心近接エリアでファミリー検討をしたい層にも現実的ですが、管理費・修繕積立金・駐車場代を含めた総額で判断したい住戸と言えます。
この価格帯・年収層であれば、より都心寄りのエリアを選ぶケースも想定されるため、エリア選択の意図が分かれるポジションにあります。
※掲載の価格・条件は2026年5月8日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは金利1.0％・50年ローンを前提とした概算です
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります
向いている人・向かない人
向いている人
・天神・博多アクセスを重視したい人
・3,000万円台後半から都心近接を検討したいDINKS
・70㎡台3LDKを比較的現実的な価格で検討したいファミリー
・箱崎エリアの再開発期待を前向きに捉えられる人
・駅利用と車利用を併用する生活スタイルの人
向かない人
・駅徒歩5分以内を最優先したい人
・駐車場を必ず確保したい人
・90㎡以上の広さを重視したいファミリー
・完成された生活利便性を最優先したい人
・駐車場100％の郊外型マンションを求める人
まとめ
都心アクセスと再開発期待を評価しつつ、箱崎ふ頭エリアならではの前提を理解して検討したい物件です。
プレサンス ロジェ 箱崎レジデンスは、都心アクセスを持ちながらも、価格を比較的現実的に抑えた実需バランス型のマンションです。
駅徒歩10分、車利用前提が一部ある立地ではありますが、その分、価格とのバランスや将来性に魅力を感じる人には検討しやすいポジションとなっています。
「駅近だけ」「価格だけ」ではなく、都心アクセス・将来性・価格のバランスをどう考えるかで、評価が変わる物件と言えそうです。
