リビオ西新二丁目

AI評価：A- 🟢★★★

世帯年収2,600万円台〜3,250万円台程度の富裕層やハイグレードな住み替え層で、西新駅徒歩7分の西新二丁目文教エリアを生活圏として検討している場合、100㎡超という希少な広さと、教育環境に恵まれた住環境を両立できるポジションにあります。

全43戸すべてが101.68㎡〜115.61㎡という広さで構成されており、価格は高めですが、この広さと西新二丁目という立地、ZEH-M Orientedをはじめとする高品質設備を踏まえると、価格に見合う価値を実感できる水準と捉えられます。3LDK・4LDKという間取りは、ゆとりある住空間を永住前提で求めるファミリーにとって、納得感のある選択肢と言えるでしょう。

この価格帯の上限層であれば、より都心中心部の物件を選ぶケースも想定されるため、西新二丁目という文教エリアの住環境価値と、都心中心部のアドレスのどちらを優先するかで選択が分かれるポジションにあります。

評価日：2026年7月21日

この物件のポイント

全43戸すべてが100㎡を超えるプレミアムプランのみで構成されている点が、この物件最大の特徴です。

通常、都心近接エリアの新築マンションでは70〜90㎡台が主流ですが、本物件は101.68㎡から115.61㎡までの3LDK・4LDKのみで構成されており、広さそのものが希少な価値になっています。

キッチンにはドイツの名門ブランドSieMaticが採用されており、滑らかな操作感と洗練されたデザインが、日々の料理の時間を特別なものに変えてくれます。食洗機とオーブンにはMieleを採用しており、その静音性と作り込みの丁寧さは、毎日使う設備だからこそ実感できる質の高さです。アリアフィーナのレンジフードやLIXILのシステムバスといった設備も、日々の家事負担を軽くする機能として備わっています。

1階南面住戸には専用庭が設けられ、最上階には100㎡超のプレミアム住戸が配置されています。共用部のラウンジは、窓越しに植栽を望みながら木目調と間接照明に包まれる迎賓空間で、来客時にもふさわしい佇まいを演出しています。

立地の考え方

所在地：福岡県福岡市早良区西新二丁目 最寄り：福岡市地下鉄空港線「西新」駅 徒歩7分

西新駅から徒歩7分、西南学院や修猷館高校など教育施設が集積する文教エリアに位置しています。地下鉄空港線を利用すれば天神・博多・福岡空港へダイレクトにアクセスでき、福岡空港までは約20分です。

生活利便の面では、PRALIVAや西新中央商店街、MARK IS福岡ももちが徒歩圏にあり、日常の買い物から週末のお出かけまで対応できます。福岡記念病院の移転計画もあり、今後さらに生活基盤が整っていくエリアです。

建物・プランの特徴

総戸数43戸、地上6階建てで、二方接道の角地を活かしたランドプランと豊かな植栽計画が特徴です。

専有面積は101.68㎡〜115.61㎡、間取りは3LDK・4LDKで、全住戸が100㎡超という統一されたコンセプトを持つ点が、一般的なファミリーマンションとの大きな違いです。1階南面住戸には専用庭、最上階には天井高にゆとりを持たせた100㎡超のプレミアム住戸が配置されています。

ZEH-M OrientedやBELS取得など、環境性能の面でもしっかりとした基準を満たしています。24時間セキュリティやハンズフリーキーといった設備も、広さと同時に安心感を求める層にとって重要な要素です。

駐車場は機械式33台・平置7台の計40台で、設置率は約93%です。ほぼ全戸分の駐車場が確保されており、車を日常的に使うファミリー層にとって心強い条件です。

価格の捉え方

この物件は専有面積約101.68㎡〜115.61㎡、価格帯は約20,960万円〜26,540万円。

現在の販売住戸ベースで見ると、坪単価としては約680万円〜760万円程度の水準となります。

この価格帯を月額に換算すると、住宅ローンに加え管理費・修繕積立金を含めて、月々の支払いは約47.7万円〜60.4万円程度が目安となります。駐車場設置率が約93%と高いため、車をご利用の場合は駐車場代（月額14,000円〜23,000円程度）も実質的な固定費として見込んでおくとよいでしょう。

想定される年収帯としては、概ね2,600万円台〜3,250万円台が一つの目安となります。

世帯年収での検討や頭金の有無によって、実際の負担感は前後します。

下限住戸である約20,960万円の住戸は、100㎡超のゆとりある住まいを求める富裕層や住み替え層に、上限住戸である約26,540万円の住戸は、西新エリアで広さ・住環境・希少性を重視する購入層にとって現実的な選択肢になると考えられます。

※掲載の価格・条件は2026年7月21日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは金利1.2％・50年ローンを前提とした概算です
※年収の住宅負担率は22％で設定しています。
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります

向いている人・向かない人

向いている人
・西新エリアで100㎡超の住まいを求める人
・広さや住み心地を最優先に考える人
・永住を前提に住まいを選びたい人
・ハイグレードな住み替えを検討している人

向かない人
・価格とコストパフォーマンスを最優先に考える人
・コンパクト住戸や駅近だけを重視する人

物件カルテ

所在地	福岡県福岡市早良区西新二丁目166-1（地番）
交通	福岡市地下鉄空港線「西新」駅徒歩7分
総戸数	43戸
専有面積	101.68㎡〜115.61㎡
間取り	3LDK〜4LDK
価格帯	20,960万円〜26,540万円
駐車場設置率	約93％（機械式33台・平置7台）
管理費	20,330円〜23,120円
修繕積立金	12,200円〜13,870円
駐車場代	14,000円〜23,000円
長期優良住宅	確認中
ZEH-M	〇（ZEH-M Oriented）
免震構造	確認中
制震構造	確認中
内廊下	確認中
ディスポーザー	確認中
各階ゴミ置場	確認中
100㎡超住戸	〇
共用施設	ラウンジ
その他月額費用	インターネット利用料1,980円

まとめ

価格帯は高めですが、その価格に見合う広さと住環境を備えた、西新エリアでは希少性の高いプレミアムレジデンスです。

リビオ西新二丁目は、西新駅徒歩7分という利便性と、全43戸すべてが100㎡を超えるという明確なコンセプトを組み合わせたレジデンスです。SieMaticやMieleといった上質な設備も、広さと住み心地の両方を求める層にとって大きな魅力になっています。

西新二丁目という文教エリアで、ゆとりある広さと上質な暮らしを求める人にとって、リビオ西新二丁目はこれからの日々を、豊かで満ち足りたものに変えてくれることでしょう。