イノバス博多呉服

AI評価：B-🟠★☆☆

世帯年収750万円台〜1050万円台のDINKS〜コンパクトファミリー層で、博多区呉服町エリア（地下鉄呉服町駅徒歩5分圏）を生活圏として検討できる場合に、選択肢に入ってくる物件です。

呉服町駅徒歩5分という駅近性と、20戸というコンパクトな計画ならではの住戸ごとのオーダーシステムが、価格に見合う価値を実感できる裏付けとなっています。ただし坪単価としては博多都心エリアの中でも高めの水準にあり、条件を理解したうえで検討したい納得感のある選択肢というポジションです。

この価格帯・年収層であれば、より認知度の高い路線沿線や大規模マンションを選ぶケースも想定されるため、エリア選択の意図が分かれるポジションにあります。

評価日：2026年7月28日

この物件のポイント

20戸限定のコンパクトレジデンスでありながら、住戸ごとに仕様を選べるオーダーシステムを採用している点が、この物件の核となる価値です。

大量供給の分譲マンションとは異なり、間取りや設備を自分の暮らし方に合わせて選べる余地があるため、既製品では満たせない好みを持つ人にとって意味のある選択肢になります。加えてZEH-M Orientedの認定を受けており、断熱・省エネ性能を重視する層にも訴求できる仕様です。

セキュリティ面ではTebraキーシステムとダブルセキュリティシステムを採用しており、都心の駅近立地でありながら安心感のある暮らしを支える構成になっています。ペット飼育も可能なため、ライフスタイルの幅を持たせたい人にも対応できる計画です。

立地の考え方

所在地：福岡市博多区下呉服町 最寄り：地下鉄箱崎線「呉服町」駅 徒歩5分

呉服町駅は地下鉄箱崎線の駅で、空港線・七隈線と比べると利用者数の面ではやや限定的な路線ですが、中洲川端駅で空港線に乗り換えることで天神・博多方面への移動も可能な立地です。博多区の旧市街エリアに位置し、都心機能への近さを感じられる場所といえます。

日常の買い物は徒歩3分のマックスバリュエクスプレス下呉服町店、徒歩6分のサニー呉服町店で完結でき、博多小学校も徒歩3分と近く、子育て世帯にとっても生活動線を組み立てやすいエリアです。徒歩1分の浜口公園は、散歩や気分転換の場として日々の暮らしに取り入れやすい存在になっています。原三信病院も徒歩4分にあり、いざという時の安心材料としても位置づけられます。

一方で、総戸数20戸という規模のため、周辺に大型商業施設や再開発を伴うような「エリアとしての厚み」までは確認ができておらず、立地の評価はこの点を踏まえて緩やかに見る必要があります。

建物・プランの特徴

鉄筋コンクリート造・地上11階建て、総戸数20戸というコンパクトな計画は、大規模マンションのようなスケールメリットよりも、住戸一つひとつへの作り込みに重心を置いた設計といえます。

浴室には魔法びん浴槽を採用しており、高い保温性能によって家族の入浴時間がずれても温かい湯を保ちやすく、光熱費の面でもメリットがあります。床には水はけの良いほっカラリ床を採用し、掃除の手間を軽減しながら清潔な足元を保てる仕様です。キッチンはガラストップガスコンロとホーローキッチンパネルの組み合わせで、油汚れが拭き取りやすく日々の手入れがしやすい設計になっています。洗面まわりには浄水機能付ハンドシャワー水栓、人造大理石ボウル一体型カウンター、ローシルエットトイレを採用し、機能性と清潔感を両立させています。

浴室換気暖房乾燥機やエコジョーズといった基本設備も備え、雨の日の部屋干しや冬場の浴室ヒヤッと感を軽減する快適性が確保されている点も、暮らしやすさを支える要素です。

価格の捉え方

この物件は専有面積約45.54㎡〜60.24㎡、価格帯は約5,548万円〜7,468万円です。

現在の販売住戸ベースで見ると、坪単価としては約403万円〜410万円程度の水準となります。あくまで現在の目安として捉えていただきたい数値であり、周辺物件との比較材料として参考にしてください。

この価格帯を月額に換算すると、住宅ローンに加え管理費・修繕積立金を含めて、月々の支払いは約14.5万円〜19.4万円程度が目安となります。駐車場設置率は約20％と車利用が前提となりにくい計画のため、駐車場代は別途考慮としています。

想定される年収帯としては、概ね750万円台〜1050万円台が一つの目安となります。世帯年収での検討や頭金の有無によって、実際の負担感は前後します。

面積が60㎡に満たない住戸が中心のため、ファミリー層というよりはDINKSやコンパクトな暮らしを志向する層にとって現実的なラインとなる物件です。上限住戸である60.24㎡・3LDKであっても、都心のコンパクトレジデンスという性格を踏まえた検討が必要です。

※掲載の価格・条件は2026年7月28日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは金利1.2％・50年ローンを前提とした概算です
※年収の住宅負担率は22％で設定しています。
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります

向いている人・向かない人

向いている人
・博多都心の生活利便を重視する人
・住戸のカスタマイズ性（オーダーシステム）に価値を感じる人
・大規模マンションより小規模レジデンスを好む人
・ペットとの暮らしを希望する人

向かない人
・坪単価の割安さを最優先したい人
・車利用を前提に住まいを探している人
・主要路線沿線でのアクセス知名度を重視する人
・広い専有面積を最優先したいファミリー層

物件カルテ

所在地	福岡市博多区下呉服町480番1（地番）
交通	地下鉄箱崎線「呉服町」駅 徒歩5分
総戸数	20戸
専有面積	45.54㎡〜60.24㎡
間取り	2LDK・3LDK
価格帯	5,548万円〜7,468万円
駐車場設置率	約20％
長期優良住宅	確認中
ZEH-M	〇
免震構造	確認中
制震構造	確認中
内廊下	確認中
ディスポーザー	確認中
各階ゴミ置場	確認中
100㎡超住戸	×
共用施設	確認中
その他月額費用	インターネット使用料1,320円

まとめ

呉服町駅徒歩5分という駅近性と、20戸限定のオーダーシステムによる住戸のカスタマイズ性が、イノバス博多呉服の魅力を形づくっています。ZEH-M Orientedや充実したセキュリティ設備も、都心での安心した暮らしを支える要素です。

一方で、箱崎線という路線特性や坪単価の水準については、条件を理解したうえで検討する必要があるポジションの物件でもあります。総戸数20戸という規模ならではの住戸個性を重視するかどうかが、選択の分かれ目になるでしょう。

博多都心での駅近生活と、自分らしい住戸づくりを両立させたい方にとって、一度検討してみる価値のある選択肢ではないでしょうか。