グランドメゾン天神 CODE 01 ｜福岡の新築マンション価格・間取りタイプ網羅

AI評価：A 🟢★★★

世帯年収は3,100万円台〜となり、富裕層が主な検討層となります。天神（天神駅まで徒歩6分、博多駅へも地下鉄で約6分）を日常の生活圏として選びたい層にとって、立地の価値を実感しやすい住まいです。

✅ 天神3丁目アドレス、天神駅徒歩6分。天神初のグランドメゾン
✅ 第三者管理方式（管理者：三菱UFJ信託銀行）で管理の負担を抑えやすい
✅ 駐車場設置率約102％で、都心でも車のある暮らしが成り立つ
💡 坪単価約665万〜687万円と、福岡でも最上位クラスの価格水準
💡 現在の販売住戸は2LDKのみで、部屋数を重視するファミリーには前提が異なる

評価日：2026年09月24日
更新日：2026年10月26日

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この物件のポイント

「天神に近い」ではなく「天神に住む」を叶える、天神初のグランドメゾンです。

所在地は福岡市中央区天神3丁目。積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズとして、天神アドレスで供給される初めての物件と公式に明記されています。九州最大の商業エリアの中に住まいを構えられること自体が、この物件ならではの価値といえます。

天神地下街まで徒歩6分、ONE FUKUOKA BLDG.や福岡大名ガーデンシティまで徒歩8分。仕事帰りに岩田屋本店や福岡三越で買い物をしたり、福岡市民ホールでの公演や博多座での観劇を気軽に楽しんだり。都心のにぎわいが、特別なお出かけではなく日常の延長線上にある暮らしです。

立地の考え方

所在地：福岡市中央区天神3丁目
最寄り：地下鉄空港線「天神」駅徒歩6分
学区：舞鶴小学校（徒歩6分）・舞鶴中学校（徒歩6分）

地下鉄空港線「天神」駅から博多駅までは約6分。福岡空港駅にも乗り換えなしでアクセスでき、出張や旅行が多い方にも頼もしい立地です。

車での移動も軽快で、福岡都市高速「天神北」ランプまでは車で3分。博多駅へ車で15分、福岡空港国内線ターミナルへは都市高速利用で12分と、公共交通と車のどちらを軸にしても動きやすい環境が整っています。

日常の買い物は、イオンショッパーズ福岡店やミーナ天神がいずれも徒歩5分。浜の町病院も徒歩5分、近藤リウマチ・整形外科クリニックやさかきデンタルオフィスは徒歩1分と、医療機関が身近なのも都心ならではの安心材料です。

また、福岡市立舞鶴小学校・舞鶴中学校が徒歩6分、ニチイキッズ天神保育園が徒歩1分。長浜公園まで徒歩2分、須崎公園まで徒歩5分と、都心にありながら緑にふれる時間もつくりやすい印象があります。

建物・プランの特徴

建物は地上23階建、総戸数57戸（販売対象外住戸26戸含む）。天神の街並みの中に、スケール感のある邸宅がそびえる計画です。

第1期では62.60㎡〜107.82㎡の1LDK・2LDKが販売されました。一般的な3LDK中心のファミリー向け構成ではなく、夫婦二人でゆったり暮らす、あるいは広いリビングを主役に都心の時間を楽しむ、といった暮らし方を想定した構成と考えられます。100㎡を超える住戸は、天神という立地では特に存在感のあるプランです。

共用施設としては集会室（ラウンジ）が計画されており、現地19階相当からの眺望を合成した完成予想CGが公開されています。天神の街並みを見渡しながら、住まいの延長としてくつろげる空間がイメージされています。

駐車場は58台で、設置率は約102％。都心の物件では車の保有をあきらめるケースも少なくありませんが、本物件では全戸分以上が計画されており、都心生活と車のある暮らしを両立しやすい点も特徴です。

管理面では、第三者管理方式を採用し、管理者は三菱UFJ信託銀行株式会社。管理組合の運営を専門家に委ねる仕組みで、忙しい方でも住まいの管理に向き合いやすい体制といえそうです。なお、設備仕様の詳細は現時点で公式サイトに掲載されていないため、今後の公開情報にも注目したいところです。

価格の捉え方

現在の販売住戸は先着順2戸の2LDKで、専有面積91.02㎡・91.96㎡、価格は1億8,300万円・1億9,100万円です。坪単価としては約665万円〜687万円程度の水準となります。

駐車場の設置率が約102％と車の保有を前提にしやすい計画のため、ここでは駐車場代も含めて試算しています。住宅ローンに管理費・修繕積立金・駐車場代を加えた月々の支払いは、以下が目安です。

専有面積	価格	頭金0％	頭金10％
91.02㎡	1億8,300万円	月々約65.3万円	月々約59.6万円
91.96㎡	1億9,100万円	月々約70.2万円	月々約64.3万円

※月々の金額は住宅ローン返済に管理費・修繕積立金・駐車場代を含めた目安です（駐車場代は月額15,000円〜38,000円のうち、91.02㎡の住戸は最低額、91.96㎡の住戸は最高額で試算）。
※価格表がHPに掲載されていないため、最小面積＝最低価格、最大面積＝最高価格として坪単価・月々の支払いを算出しています。

91.02㎡の住戸で世帯年収3,100万円台〜が一つの目安です。ただし、この価格帯では自己資金を活用して購入を検討する層が中心になると考えられます。たとえば1億9,100万円の住戸で自己資金を9,100万円入れた場合、借入は1億円となり、管理費・修繕積立金・駐車場代を含めた月々の支払いは約41.9万円が目安です。

「広さあたりの価格」よりも「天神に住むこと」に価値を置く層向けの価格設定です。また、管理費・修繕積立金のほかに、インターネット使用料、窓ガラス清掃費、第三者管理委託費、町内会費などの月額費用もかかるため、ランニングコストを含めた資金計画で検討したいところです。

自分の条件に置き換えるときは、次の目安が参考になります。
・借入1,000万円あたり、月々の返済は約3.1万円
・自己資金を1,000万円入れるごとに、月々は約3.1万円軽くなります
・借入のうち1,000万円をボーナス払いにすると、月々は約3.1万円減り、ボーナス月（年2回）に約18.7万円ずつ加算されます（ボーナス払いは借入額の50％までが一般的です）

※掲載の価格・条件は2026年10月26日時点の情報をもとにしています
※月々支払いは変動金利1.6％・35年ローン（元利均等返済）を前提とした概算です。金利は市場動向に応じて随時見直します
※年収の住宅負担率は25％で設定しています
※管理費・修繕積立金を含む概算であり、駐車場代の扱いは物件条件により異なります

向いている人・向かない人

向いている人
・天神アドレスそのものに価値を感じる人
・都心居住を優先する高所得DINKS・富裕層
・100㎡前後の広さを都心で求める人
・車を所有しながら天神中心部で暮らしたい人
・買い物や観劇など都心の楽しみを日常にしたい人

向かない人
・価格やランニングコストを最優先したい人
・3LDK以上など部屋数を重視するファミリー層
・都心の利便性より住宅地の落ち着きを優先したい人

物件カルテ

項目	内容
所在地	福岡県福岡市中央区天神３丁目１９７番
交通	福岡市地下鉄空港線「天神」駅徒歩6分（約420m）
学区	舞鶴小学校（徒歩6分）・舞鶴中学校（徒歩6分）
総戸数	57戸（販売対象外住戸26戸含む）
構造・階数	鉄筋コンクリート造・地上23階建
竣工予定・入居予定	2028年5月／2028年6月
専有面積	91.02㎡・91.96㎡
間取り	2LDK
価格帯	18,300万円・19,100万円
坪単価	約665万〜687万円（現在の販売住戸ベース）
管理費	38,200円・38,600円／月
修繕積立金	30,900円・31,200円／月
その他月額費用	駐車場15,000円〜38,000円／インターネット使用料（税込）1,375円／窓ガラス清掃費1,800円・2,500円／ウッドデッキ・置きタイル使用料600円／第三者管理委託費（税込）2,178円／町内会費300円／バイク置場10,000円／自転車置場200円〜500円
駐車場設置率	約102％（58台）
ZEH-M	確認中
共用施設	集会室（ラウンジ）
売主	積水ハウス株式会社
施工会社	鉄建建設株式会社九州支店
管理会社	積水ハウスGMパートナーズ株式会社福岡支店（第三者管理方式・管理者：三菱UFJ信託銀行株式会社／通勤）